2025-től új jogi védelem illeti meg az ingatlanvásárlókat: bevezetésre került a vevői jog intézménye. Cikkünkben bemutatjuk, mit jelent ez a gyakorlatban és hogyan érinti az eladókat, vevőket.
2025. januárjától gyökeresen átalakult a magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer. Az új törvényi szabályozás célja az, hogy a papíralapú ügyintézést felváltsa egy elektronikus és gyorsabb folyamat, amely biztonságosabb környezetet teremt a vevők és eladók számára. A változások középpontjában a vevői jog áll, amely újfajta védelmet biztosít azoknak, akik ingatlant szeretnének vásárolni.
Az új rendszer főbb változásai
A 2025. január 15-én hatályba lépett jogszabálycsomag eltörölte a korábbi gyakorlatban alkalmazott „függőben tartást” és a „tulajdonjog-fenntartással történő eladás” feljegyzését. Ezek helyett bevezetésre került a vevői jog, amely egy új, önálló jogi intézményként védi a vevőt az ingatlanügylet során.
Ez a változás jelentős előrelépés a jogbiztonság terén, ugyanis a vevő jogai ezentúl már a vételár teljes kiegyenlítése előtt is rögzítésre kerülhetnek az ingatlan-nyilvántartásban.
Mi is pontosan a vevői jog?
A vevői jog lényege, hogy még akkor is biztosítja a vevő érdekeit, amikor az adásvétel még nem zárult le teljesen. Ha a vevő még nem fizette ki a teljes vételárat, az eladó akkor sem idegenítheti el az ingatlant más részére, és nem terhelheti meg például jelzáloggal – kivéve, ha a vevő ehhez kifejezetten hozzájárul. Ez az új megoldás jelentősen növeli a bizalmat az ingatlanpiacon, hiszen a vevők mostantól nagyobb védelmet élveznek.
Mennyibe kerül a vevői jog bejegyzése?
Az elektronikus rendszerrel együtt az eljárási díjak is módosultak. A bejegyzés 10.600 forintba kerül, és ugyanekkora összeget kell kifizetni a tulajdonjog bejegyzésekor is. Ez tehát összesen 21.200 forint költséget jelent egy teljes tranzakció esetén. Érdemes tehát már az adásvétel tervezésekor számolni ezzel az új kiadással.
Hogyan történik a bejegyzés?
A vevői jog nemcsak önmagában kerül bejegyzésre, hanem automatikusan felfüggeszti más, később beérkező bejegyzési kérelmek elintézését is. Ez azt jelenti, hogy amíg a vevő tulajdonjoga nincs bejegyezve, addig az ingatlanra nem lehet új jogokat bejegyezni – például újabb tulajdonost vagy terhelést. Ez különösen hasznos lehet abban az esetben, ha a tulajdonjog bejegyzése valamilyen okból késik.
Mennyi ideig érvényes a vevői jog?
Hatálya kétféle lehet: határozott vagy határozatlan idejű. Határozott idő esetén a megadott időtartam lejártával a jog automatikusan törlésre kerül. Határozatlan idő esetén viszont a vevői jog legfeljebb öt évig marad fenn, ha nem történik meg a tulajdonjog bejegyzése. A felek kérhetik a vevői jog újbóli bejegyzését is, ha az valamilyen okból törlésre került.
Fontos kiemelni, hogy ha a vevő tulajdonjogának bejegyzése fél éven belül nem történik meg, akkor a vevői jog felfüggesztő hatása megszűnik. Ettől függetlenül maga a vevői jog nem törlődik, így továbbra is védi a vevőt a jogi kockázatokkal szemben.
Mi a helyzet végrehajtási jog esetén?
A vevői jog bejegyzése ellenére nem kizárt, hogy az eladóval szemben végrehajtási jogot jegyezzenek be. Ez akkor történhet meg, ha az eladóval szemben olyan jogi eljárás indul, amely végrehajtási kényszert eredményez. Ilyen esetekben a végrehajtás alatt álló eladó tulajdonrésze terhelhetővé válik, ami közvetett veszélyt jelenthet a vevő számára is.
Ezért fontos, hogy a vevők tisztában legyenek ezzel a kockázattal, és már az adásvétel megkezdése előtt megfelelő jogi tanácsadást kérjenek. A vevői jog alapvetően biztonságot nyújt, de a lehetséges jogi kockázatokat nem minden esetben képes teljes mértékben kizárni.
A vevői jog bevezetése jelentős előrelépés a hazai ingatlanpiac átláthatósága és biztonsága szempontjából. A változások megkönnyítik a vevők dolgát, de egyben új kötelezettségeket és költségeket is jelentenek. Érdemes a lehető legtöbb információt begyűjteni az új szabályokról, mielőtt ingatlanvásárlásba kezdenél.
Képek forrása: https://focusingatlan.hu/
